מקרקעין

 עפרה בריל משרד עורכי דין
OFRA BRILL LAW OFFICE

 מתמחה בדיני משפחה מקרקעין
עורכת דין ומגשרת – קודם כל אדם !

עורכת דין עפרה בריל במשרד

מקרקעין

הסכמי מכר

"מכר" הוא מסירת נכס לאדם אחר תמורת מחיר (לדוגמא הסכם מכירת דירה, מכונית וכו'). בהתאם לחוק המכר, ישנם חיובים עיקריים של המוכר ממכר כלשהו והם, בין היתר, למסור לקונה את הממכר ולהעביר לו את הבעלות כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת של צד שלישי. ישנם מצבים רבים בהם המוכר נחשב כצד שלא קיים חלק או מרבית מחיוביו המוסכמים לקונה כגון: נכס שונה או נכס מסוג אחר ממה שתואר בהסכם, נכס שאין בו את האיכות או את התכונות הדרושות לשימוש רגיל או מסחרי כפי מטרת ההסכם, נכס שאינו מתאים מבחינה כזו או אחרת למה שהוסכם בין הצדדים. ישנם חיוביים עיקריים של הקונה ממכר כלשהו והם, בין היתר, לשלם את המחיר שהוסכם למוכר ולקבל את הממכר. חיובים נוספים המוטלים על הקונה הינם בדיקת הנכס עם קבלתו, במקרה של אי-התאמה להעביר הודעה למוכר ובאותה הזדמנות לתת למוכר הזדמנות נאותה לבדוק את הממכר וכיו"ב.

הסכמי רכישה

רכישת דירה מהווה אירוע משמעותי ובעל חשיבות רבה בחיי בני זוג, כל אדם העומד לרכוש נכס צריך לדעת שלצד ההתרגשות הרבה הטמונה ברכישה, מלווים גם חששות רבים הנוגעים להעברת הבעלות על הנכס ועד קבלת הדירה במועד שנקבע בהסכם הרכישה. על מנת להגן על זכויות הרוכשים בעת רכישת הדירה, מומלץ להיוועץ בעורך דין במעמד חתימת החוזה, על מנת שיוכל לבצע את כלל הבחינות ולבחון את הסוגיות בטרם ביצוע הסכם הרכישה, עו"ד המתמחה במקרקעין יוכל לעגן ולהגן על זכויותיכם במסגרת חוזה הרכישה שהינו רכישת דירה "על הנייר", שכן קיימים מצבים בהם חותמים הסכם רכישת דירה ישירות מהקבלן אשר בנה אותה או ע"י גורם מתווך אחר. בעת רכישה, יש לבחון חלק מהגורמים הבאים: ניסיונו של הקבלן – מומלץ לחפש מידע אודות פרויקטים קודמים שבהם עסק הקבלן ולוודא עם אנשים המתגוררים בבניינים אשר נבנו ע"י אותו הקבלן, קבלת חוות דעת ומידת שביעות רצונם מביצועיו. כמו כן, יש לדרוש מהקבלן שיציג בפניכם תעודת קבלן מורשה ברת תוקף, לוודא שהקרקע אכן מיועדת לבנייה ואינה משועבדת או מעוקלת, שאכן יש בידי הקבלן את כל היתרי הבנייה המלאים והתקפים לצורך הבנייה.
חשוב לציין שרכישת דירה יד שנייה, ולא ישירות מהקבלן אינה חפה מהבדיקות הנ"ל. יש לבצע בירורים משפטיים אודות מצבה החוקי של הדירה לרבות רישום הזכויות בדירה במרשם המקרקעין (טאבו), בדיקה לגבי רישומי שעבודים או עיקולים על הדירה, מצבה ההנדסי של הדירה, תוספות בנייה וכד'.

הסכמי שכירות/השכרה

בשנים האחרונות נרכשו בישראל דירות רבות להשקעה. דירות אלה משמשות להשכרה, מניבות לבעליהן תשואה חודשית קבועה והשקעה נאה לטווח ארוך כל זאת במיוחד נוכח עליית ערך הדירה במרוצת השנים, לאור עליית מחירי הנדל"ן. חובה לערוך חוזה שכירות או בשמו האחר הסכם שכירות, הסכם המהווה מסמך משפטי המסדיר את הזכויות והחובות של המשכיר והשוכר. הסכם שכירות יפרט את פרטי הצדדים, הנכס המושכר, תקופת השכירות, התמורה והתחייבויות וזכויות נוספות. החוזה נועד למקסם את התשואה החודשית המתקבלת מהשכרה של דירה, תוך שעל המשכיר לכלכל את צעדיו בחוכמה בהתקשרותו המשפטית עם השוכר, וזאת על מנת למנוע ככל הניתן, מחלוקות עתידיות, נזקים כספיים וכאבי ראש מיותרים. מטרת החוזה היא ניהול מיטבי מרחוק, מינימום בזבוזי זמן, טרחה והוצאות בגין השכרת הדירה.
משכירי דירות רבים נוטים לחשוב שעצם החתימה על הסכם השכירות והבדיקות הנלוות הן צעד פשוט לכאורה אשר אינו מצריך נקיטת פעולות מיוחדות. חשיבה זו מוטעית, שכן לא מעט משכירים מוצאים עצמם נקלעים לבעיות ו/או מחלוקות שונות עם שוכרים מחלוקות המובילות להפסדים, נזקים, הוצאות כספיות רבות ומיותרות.
חשוב לדעת שהסכם שכירות טוב הוא הסכם שכירות מפורט, יסודי, המנוסח באמצעות עורך דין כראוי ובאופן מקצועי, הסכם הצופה פני עתיד, מאפשר למשכיר להתמודד באופן הטוב ביותר עם שוכר בעייתי אשר אינו משלם את דמי השכירות במועד, אינו מפנה בזמן את הנכס המושכר, גורם נזקים לדירה וכו'. במסגרת זו, הסכם טוב אף, יקנה לשוכר ראש שקט, ימזער את התערבות המשכיר בחייו הפרטיים של השוכר ויגן גם על האינטרסים של הדייר השוכר.

הסכמי מתנה

ההגדרה של מתנה מעוגנת בסעיף 2 לחוק המתנה הקובע שמתנה הינה הקניית דבר מה על ידי הנותן למקבל תוך הסכמה בין הצדדים שהדבר ניתן כמתנה. זאת אומרת, כאשר מדובר בנכס שמועבר כמתנה, העסקה טעונה רישום, ההעברה לא נסתיימה ברישום המקרקעין בלשכת הרישום, רואים את העסקה כהתחייבות חוזית לעשות עסקה או להעניק מתנה.
כמו כן, סעיף 5 לחוק המתנה דן בהתחייבות לתת מתנה וקובע כי ההתחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה רישום ומסמך בכתב, כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, ברישום של הסכם המתנה בלשכת רישום המקרקעין, רשאי נותן המתנה לחזור בו.
הלכה למעשה, הצורה בה עוברת המתנה מעוגנת בסעיף 6 לחוק המתנה, המפרט את אופן העברת המתנה בין נותן המתנה למקבלה, שכן הבעלות עוברת למקבל במסירת הדבר לידו או במסירת מסמך לידיו המזכה אותו לקבלו – העברה לכאורה מתבצעת בהודעת נותן המתנה. מומלץ להיוועץ בעו"ד בכל הקשור להענקת מתנה ו/או חזרה מהתחייבות לתת מתנה על מנת להימנע מאי נעימויות שעלולות לצוץ בכל שלב, כמו גם והכל בכפוף לשינויים הדינמיים בחוק ובפסיקה, הנערכים השכם וערב.

פירוק שיתוף

שותפים בנכס מסוים עלולים לעיתים להפוך לשותפים בעל כורחם באותו הנכס, על אף שברצונם למכור את חלקם ולהשתחרר מהבעלות שנכפתה עליהם או שנתגלעו מחלוקות בין השותפים ויש רצון בפירוק השיתוף. זכות הפירוק היא זכות בסיסית, המעוגנת בחוק המקרקעין, במידה והשותפים מסכימים פה אחד לבקשת הפירוק, ההליך יהיה קצר ומהיר. במידה ושותף אחד לפחות מתנגד להליך הפירוק תתעורר הבעיה, אחד השותפים עלול למצוא עצמו "שבוי" ברצונם של האחרים – במצב כזה החוק והפסיקה קבעו כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. "דרך המלך" הינה פירוק בעין, קרי, כאשר מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה, הקרקע תחולק בצורה שווה בין הצדדים ובית המשפט יקבע תשלומי איזון להשוואת חלקיהם הנפרדים במידה והחלוקה אינה שווה.
אפשרות נוספת לפירוק שיתוף היא במידה והמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיזית, או שהחלוקה עלולה לגרום לנזק או להפסד ניכר, ניתן יהא למכור את הקרקע לצד שלישי והשווי שיתקבל יחולק בהתאם לאחוזי השליטה של מי מהשותפים במקרקעין. ייתכנו דרכים נוספות בהם ניתן לבצע פירוק שיתוף כמו על פי הסכם או צו בית משפט, חלוקה וכו'.
מומלץ להיוועץ בעו"ד בעת מימוש זכות הפירוק, אשר ימצא כראוי את זכויות המבקש וימנע ממנו הפסדים בטווח הארוך. למגורי קטינים במקרקעין, קיימת הגנה בחוק ועל כן מוטב לפנות טרם התביעה לפירוק שיתוף, לפגישת ייעוץ עם עו"ד שכן כל מקרה ומקרה נדון לגופו.

כינוס נכסים

הסדרת מכירת הדירה / הנכס כאשר לבין הצדדים התגלעו חלוקי דעות או הצדדים מכשילים אחד את השני במכירת הדירה / הנכס. קיימת האפשרות למנות כונס נכסים הממונה על ידי בית המשפט ו/או ניתן למנות עורך דין מטעם אחד מהצדדים ו/או על ידי הצדדים והמינוי אושר על ידי בית המשפט, לצורך מכירת הדירה / הנכס. משמעות הדבר הינה פיקוח של בית המשפט על המכירה, החל ממתן הוראות לכונס הנכסים, דרך אישור הסכם המכר עם הקונים וקביעת שכר הטרחה של הכונס. חלק מפעולות כונס הנכסים הם: קבלת חוות דעת שמאי שיעריך את שווי הדירה, פרסום מודעה לקונים פוטנציאליים, עריכת התמחרות ומשא ומתן, עריכת הסכם מכר, דיווח ביצוע העסקה לרשויות המס ועוד. חשוב לציין כי במקרים רבים הליך כינוס הנכסים טוב לשני בני הזוג. חוסך זמן וריבים מיותרים בין הצדדים.

 
אתם כאן: דף הבית מקרקעין